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Cambios fundamentales de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos

Publicado por Oscar Jimenez en 20 diciembre, 2018
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Cambios fundamentales de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos

En el Consejo de Ministros celebrado el pasado viernes 14 de diciembre, el Gobierno aprobó con carácter de urgencia un Real Decreto Ley sobre vivienda que con su publicación en el BOE el 18 de Diciembre de 2.018, modifica algunos aspectos contemplados en la Ley de Propiedad Horizontal, la Ley de Enjuiciamiento Civil, el texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y, especialmente, en la conocida como LAU, la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La reforma introduce medidas urgentes aplicables a los nuevos contratos de alquiler con la finalidad de incrementar la oferta de vivienda en alquiler, ofrecer más seguridad al arrendatario porque un gran número de familias se encuentran en una grave situación de vulnerabilidad económica y social para afrontar los pagos de una vivienda en el mercado. En consecuencia, la reforma legal afecta tanto la regulación normativa de los contratos de arrendamientos como las medidas fiscales aplicables sobre los mismos.

Las modificaciones introducidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) en materia de los contratos son los siguientes:

  • En primer lugar, las nuevas medidas urgentes son de aplicación supletoria a la voluntad de las partes cuando se trata de contratos de arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 m2 o los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.
  • Se amplía la duración obligatoria del contrato. Se amplía el plazo de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica). Es decir, aumenta el plazo legal en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada. El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior.
  • Se amplía el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años. Se trata del plazo temporal por el que se amplía el contrato una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.
  • Se limitan las garantías adicionales a la fianza hasta un máximo de dos mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración. De esta forma, se limita la carga económica que en ocasiones genera al inquilino la firma de un nuevo contrato, a través de un aval o depósito bancario que se suma a la cuantía de la fianza. Debemos entender como contratos de larga duración aquellos cuya duración supera los cinco (5) años si el arrendador fuese persona física o siete (7) años si fuese persona jurídica.
  • Se facilita la adopción de acuerdos entre el propietario y el inquilino para la actualización o mejora de la vivienda en el transcurso del contrato de arrendamiento, sin necesidad de tener que renovar este mismo.
  • El Decreto-Ley introduce una nueva modalidad contractual que son los contratos de arrendamiento de renta reducida. Son aquellos contratos cuyas rentas se encuentran por debajo de la establecida para el conjunto del Estado. En este supuesto la actualización anual de la renta no podrá exceder el último IPC publicado a fecha de la revisión.
  • Se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador, siempre que este sea persona jurídica (una sociedad o empresa), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.
  • Se saca a la vivienda turística de la regulación de la LAU al tratarse de una actividad económica. Además, se habilita que las comunidades de vecinos por una mayoría de tres quintas partes de propietarios puedan adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de esta actividad.
  • Por otro lado, la reforma introduce una precisión en el artículo 5 de la Ley que regula los arrendamientos excluidos. En concreto, queda fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos las denominadas viviendas de uso turístico con independencia del canal de comercialización o promoción utilizado.
  • La reforma también modifica el procedimiento de desahucio con el fin de garantizar un mayor nivel de protección y seguridad jurídica a las familias vulnerables. A partir de la entrada en vigor de la nueva regulación, en el requerimiento de pago se informará al demandado de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales para solicitar la acreditación de la existencia de una situación de vulnerabilidad. En caso de que el órgano competente apreciase la existencia de dicha situación, se notificará al órgano judicial inmediatamente para suspender el procedimiento de desahucio hasta que se le busquen una alternativa habitaciones. La suspensión no podrá superar el plazo máximo de un mes contar desde la recepción de la comunicación de los servicios sociales al órgano judicial.

Por último, las nuevas medidas fiscales introducidas que reducen las cargas del arrendatario son las siguientes:

  • La suscripción de los contratos de arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente será exento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos Documentación.
  • En caso de los arrendamientos sociales queda suprimido la obligación de repercutir el Impuesto de Bienes Inmuebles al arrendatario.
  • Los ayuntamientos podrán establecer una bonificación de hasta el 95 % en la cuota íntegra del impuesto para los bienes inmuebles de uso residencial destinados a alquiler de vivienda con renta limitada.

El Real Decreto-Ley entrará en vigor el día 19 de diciembre de 2018. Los contratos celebrados con anterioridad a esta fecha continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Todas estas medidas no tienen un carácter retroactivo, es decir, serán válidas para los contratos que comiencen a partir de que este Real Decreto sea publicado en el Boletín Oficial del Estado, estando los anteriores sujetos a la Ley vigente en el momento de su firma.

Como siempre, desde Arrenda nos ponemos a disposición, a través de los métodos habituales, así como en nuestras oficinas, de propietarios e inquilinos para resolver cualquier tipo de duda o consulta que pueda ocasionar la entrada en vigor de estas modificaciones y de cómo pueden verse en su caso concreto afectados.

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