La sostenibilidad y la industrialización son factores principales en el 'build to rent'
España necesita un millón de viviendas en alquiler
En el sector residencial las tendencias han cambiado. La construcción de viviendas para destinarlas únicamente al alquiler está en auge en España, esto se conoce como build to rent (RTB) (construido para alquilar). Modelo que nace en Reino Unido y hacen atractiva esta alternativa a los inversores, lo que está captando en nuestro país el interés a numerosos inversores tanto nacionales como internaciones, hay una gran demanda que cubrir en los jóvenes y no tan jóvenes que han dejado la idea de comprar y buscan viviendas para alquilar de calidad y establecerse por un largo periodo de tiempo.
¿Cuáles son las diferencias entre una vivienda para venta que una para el alquiler? ¿Qué ofrecen estas viviendas al usuario? ¿Cómo están hechas esas viviendas?
Mª José Piccio-Marchetti, directora general de vivienda de la Comunidad de Madrid, afirma, "La Comunidad de Madrid ha puesto en marcha el Plan Vive y acabamos de adjudicar las primeras 5.400 viviendas en alquiler asequible sobre suelos propiedad de la CAM. Por primera vez con este proyecto hemos buscado la colaboración público-privada porque se hace una concesión a 50 años sobre el suelo para la construcción y gestión de las viviendas en alquiler con un precio un 40% por debajo del mercado y lo hacemos con la finalidad de aumentar el parqué de vivienda en alquiler para así contener los precios de las rentas en el alquiler. Lo que primará en estas viviendas es la sostenibilidad, eficiencia energética y la calidad".
"Las diferencias en el diseño entre una vivienda en venta y otra en alquiler reside principalmente en los servicios que puedes ofrecer al cliente", afirma Julio Touza, socio del estudio Touza Arquitectos. "Mientras que para un inversor que hace un edificio para el alquiler la sostenibilidad es fundamental para darle al cliente un servicio con costes más reducidos energéticamente, el inversor que construye una vivienda para la venta le da más importancia a que el cliente pueda personalizar la vivienda en la que va a vivir, eligiendo los colores y los materiales. Son necesidades diferentes".
Los diseños para una vivienda cambian según el tipo de producto, por ejemplo, para una vivienda en venta lo más demandado es que tenga tres dormitorios, pero para una vivienda en alquiler, lo más demandado es que tenga uno o dos dormitorios y prevalece la flexibilidad de poder convertir una habitación para teletrabajar o coworking, además de incluir la cocina dentro del salón.
Diseño flexible
"El diseño en las viviendas en alquiler debe ser flexible para poder ajustarse a las necesidades de cada cliente. La rotación de clientes en este tipo de viviendas en alquiler hace que la propia configuración de la vivienda tenga que ser flexible. Hoy los hábitos en la sociedad han cambiado y los jóvenes buscan el pago por uso y el BTR les da esa flexibilidad sin tener que estar atados a una hipoteca. España necesita más viviendas en alquiler si queremos equipararnos con el parque de vivienda en alquiler de otros países europeos y para ello necesitamos construir un millón de viviendas en alquiler en España", apunta Teresa Marzo, CEO de la gestora de inversión inmobiliaria Elix.
En las viviendas en alquiler el diseño debe ser flexible para ajustarse al cliente
En el régimen normativo se aplica el mismo código técnico en la edificaciónes tanto para vivienda en alquiler como en venta. A este respecto, Teresa Marzo comenta que "en BTR la normativa debería ser más ágil para adaptarse a las necesidades del cliente. Por ejemplo en cuanto a la dotación de plazas de garaje. A veces los requerimientos que te exige la normativa te inviabiliza el proyecto porque te exige ir a un número de sótanos que te encarece la construcción y nos separa de poner más viviendas asequibles en el mercado cuando hoy los jóvenes son más partidarios de utilizar el car to share y no tener coche, por lo que que las plazas de garaje se quedan vacías".
Según César Frías, socio de Morph Estudio de arquitectura, "el BTR está concebido más como una punto intermedio entre vivienda y hotel. En el BTR se piensa mucho en la durabilidad de los materiales y se intenta que todas las instalaciones sean de acceso a través del pasillo para su mantenimiento. Hoy en día se están metiendo empresas profesionales a explotar el alquiler y hay más ventajas cuando hay un solo interlocutor en la gestión".
En 'build to rent' es necesario que la normativa sea más ágil para adaptarse a las necesidades del cliente
Igual que la sostenibilidad es una máxima para las viviendas en alquiler también lo es la industrialización. "Para un inversor que hace un edificio de viviendas en alquiler lo importante es ponerlo en valor cuanto antes para sacarle rentabilidad y para ello la industrialización juega un papel importante porque permite acortar los plazos. Además, hoy en día con los problemas que hay en el mercado de falta de mano de obra, el sector tiene la solución en la industrialización", asegura Julio Touza.
Plan Vive Madrid, este proyecto contempla la construcción de 25.000 pisos de alquiler asequible durante los próximos ocho años
El Plan Vive, que engloba el desarrollo de 25.000 pisos de arrendamiento durante los próximos ocho años repartidas por varios municipios de la región, incluida la capital, ya contempla la industrialización para reducir los plazos. "En los proyectos presentados para las adjudicaciones de los primeros lotes hemos podido comprobar la calidad arquitectónica, los requerimientos de eficiencia energética e, incluso, se incluyen sistemas de instalaciones comunitarios para facilitar la gestión del inmueble", apunta MºJosé Piccio-Marchenetti.
La sostenibilidad y la industrialización son la clave, pero César Frías, apunta que el mayor problema es el coste. "El inversor que apuesta por la sostenibilidad tiene que saber que la inversión será mayor y, por ello, los ayuntamientos tienen que dar incentivos. Por ejemplo, el Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes en Madrid te da hasta un 15% más de edificabilidad si aplicas energías renovables para la electricidad y la calefacción del edificio y esto es algo que todos los ayuntamientos tendrían que hacer".